ひろっち&はるっちの童顔夫婦。楽しい投資の日々をご紹介。
page top
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
page top
物件購入を相談される側の不安
弱小戸建オーナーのワタクシですが、時々ありがたいことに
”こういう物件を検討しているんだけれどもどう思うか?”という
ご相談をいただきます。

素人ですので、建物診断はプロに見ていただくとして
今まで自分がした数々の失敗を総動員して
(成功じゃありません、失敗です。w)
ここだけはチェックした方がいいよ!というポイントをお伝えする訳です。

そのアドバイスが間に合う時もあれば
間に合わない時もございまして
後者の場合ですと、ワタクシも大変ブルーになる訳です。

不動産投資は自己責任。
とは言え大事な友達が損するところは1円でも見たくないのが
人情というものです。

まだそんなに物件をお持ちでない方へ
買う前にこれだけはお伝えしたい、というのを紹介することにしました。

と言っても皆アドバイス内容は同じですので
先達のブログをご紹介して
それに私のコメントをちょっぴり付けさせていただきます。

1.不動産業者の言葉を鵜呑みにせず、各種調査は自分でも行う。

 不動産の調査について

 不動産投資家の方の質問その1 不動産業者との関わり方を教えて??

 物件調査。。。

2.重説は契約の1週間前にはもらって、必ず複数人でチェックする。

 売買契約書の精査依頼!!

3.不動産投資だけでリタイヤしようと思わない。

 不動産投資コラムの第5回目です。

---------

1.

よく知らないうちは買い側の不動産仲介業者は買主の見方のような気がしますが
よくよく考えれば、彼らの目的は手数料収入であり
重説に誤記等あれば、損害賠償請求の請求先になる相手であり
買主とは利益背反の立場です。

何故、そんな相手の言葉を信じて裏付けを取らないのでしょうか?

また百歩譲って、買主の利益を第一に考える仲介だったとしても
仲介が間違える、もしくは、勘違いする可能性は
絶対にゼロにはなりえません。人間だもの。みつを。

仲介の提示する書類は、ただのセカンドオピニオンです。

買主は自分自身で最新の情報を取得し、
それを仲介の出してきた書類とぶつけて
それが事実であることを確認する必要があります。

知識や実力のない仲介ですと、役所周りもやってません。
(仲介手数料返せっ!てな感じです。w)
怖くて仕方ないですよね。

まずは法務局で

・公図
・登記簿
・地籍測量図
・建物図面

を取って下さい。

売主が真の売主であるとは限りません。
また提示された登記簿が最新とは限りません。
境界確定していなければその費用も見込みます。
公図上、おかしな土地があれば付近もチェックします。

一通り取ったら役所へ移動。

・建築確認申請
・容積オーバー、既存不適格の確認
・接道
・ボーリングデータ
・各種規制条例

は役所で確認出来ます。
  
ここまでやっても半日かかりません。
半休で済みますが価値は無限大です。

手を抜いた責任を取るのは買主一人です。
くれぐれもご注意くださいますよう。。。

現地も見に行かれると思いますが
注意するのは上下水道・ガス・境界・隣地といったところでしょうか。
地面に埋まっている物ほど要注意!です。
これは書くと大変な量ですので今回は割愛します。

2.

重説は自分一人でチェックしないようにしてください。
一人では見落としも気づきません。

ダブルチェックする人がいるので、と言って
最低でも契約の1週間前にはもらってください。

私は”弁護士がチェックするので”
ハッタリをかましていますがw
懇親会等出ていれば1人くらいお友達がいるはずです。
その人にでも見てもらってアドバイスをもらってください。

いなければ有料サービスを受けてください。
損をすることを思えば安いものです。

三人寄れば文殊の知恵です。

3.

不動産投資でリタイヤされている方、一見いっぱいいます。
でも本当に不動産専業の方でしょうか?
他の収入もないでしょうか?

リンクに貼ったとおり、不動産賃貸収入は右肩下がりで減少するものです。
うまいこと組み替えて利益確定していかないと
年収が減ります。

収入の柱が1つしかないと
過大なポジションを取りがちです。
ぜひとも他の収入も手にできないかご検討下さい。

皆様の成功を心よりお祈りしています。

haru

スポンサーサイト
page top
セントラル短資の年次報告書が出力されない
サポートが年次報告書がダウンロードできる、と言っていた。
1/4 朝9時。
さっそく年次報告書画面の検索ボタンをクリックしてみましたよ!

ファイル出力されない。orz

マ~ジ~か~よ~。

他の会社は1/2から出来てるのに~。
1/1に休業してるんだからバッチ走らせてサマってたんじゃないの~?
何やってるんだよ~。><

百歩譲って、表示されなくてもいいから、何日から表示できるかは
お知らせ出してもいいんじゃないの?
表示できないのはセン短だけなんだからさー。
お知らせもナシだよ。。。

また来週へ続く!(はぁと)


haru
page top
ハッピー&リッチフェスタ2011 FAINAL
今回は受付のお手伝いということで
いつにもまして感慨深いフェスタになりました!
サポートスタッフがあんなに大変だったとは。
企画&参加された皆様、本当にありがとうございます。^^

<第一部>

沢田さんがとにかく凄かった。
港区の自分のエリアであれば
街にある不動産の空室率から所有者まで
把握しているという。
町並みが変化していくのを見ているのが大好きだそうだが
誰にでもできないし、融資を受ける姿勢もとにかく堅くてクレバーな印象。

”自分では7×7×7の法則と呼んでいるが
時価の7割が物件評価額、
物件評価額の7割が銀行評価額、銀行評価額の7割が融資を受ける額”
と言っていた。(うろ覚えです)

”そうしていけば数字がクリーンになりますよね”

と言っていたけど
つまり融資額は最高でも34%ってこと!?

ふわー、それはマネできません。><

それとソプラノ大家さんも謙虚な振る舞いで
感じが良くて、まあ、とにかく美人な方です。
そこに立っているだけで癒されました。
いつまでも素敵なままでいて欲しいです。

うっちゃんはあいかわらずでした。
(すいません。笑)

<第二部>

大前さんの講演、良かったです!
私が一番よかったのは日本国債デフォルトの話と
ハイパーインフレの国でどんなことがあったか
話してくれたこと。

昨年の本田健さんにハイパーインフレの質問を
したのですが、ご本人も分からないとの回答だったんです。

でも大前さんはインフレ時のロシア、東欧、ブラジルに
いたことがあるので、コーヒーやタクシーの値段を例に
実体験を話してくれたので物凄く分かりやすかったです。

そういう風になった時に自分がどうするかも
大体考えたので良かった!

これからしばらくはギリシャに注目します。
未来の日本になると思うので。

<第三部>

融資受ける派 vs 現金競売派

だったんですが、意外にも私は融資受ける派に
心情が沿ったので面白かった。

堅いなと思ったのはなんと石渡さんだったので
自分でもびっくり。

私が気にしたのは出口です。
お金を受け取っても税金を考えるといらないや、っていう物件は
買いたくないのです。

いらないやって思う物件は人が住んでいない地域にある物件。
もしくはこの先、限界集落になるだろうエリア。

理由は土地は返納できないので。
(正確には条件が整えば返納できるが難しいと言われている。)

強制返納しようと思ったら、固都税滞納すれば
競売になるのかな。そうすれば手放せるんだろうか。

それかいらない不動産は死亡するまで引っ張って
相続放棄とかにするのかしら。
欲しい不動産は法人名義にしとくとか生前贈与とかしといて。

これから近世でいう逃散が始まって
都市がどんどん小さくなると思う。
交通インフラのないところには年を取ると住めないので
最低限、電車が走っている場所に購入したいなぁと思っている。

ま、これは都市に住む人間の考えで
例えば田舎でも年を取ろうがそれなりに住めるのだろうけど。
実際、住んでいるしね。^^;


haru
page top
更新料裁判の判決
7/15の判決。

とても注目していたのだけれど、有効との内容で
まずはほっと一息。

判決文がネットで見られるようになっていて
すごく便利。

判例検索システム
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0020Recent?hanreiSrchKbn=02&recentInfoFlg=1

判決文を見て知りたかったのは
判決理由の根拠。
結果だけ聞いても良く分からないので。

主文結構面白い。
(理解が間違っていたらご指摘ください。)

上告人=大家、被上告人=借主。
(大家が高裁で負けて上告したので、訴えられた側だけど上告人)

------------------------------------------------

1.下級審の裁判の判決を取り消す。
  但し、借主の修繕負担金 返還請求部分は有効。

2.前判決を取り消したので借主の請求は棄却。

3.大家の更新料以外の訴えは棄却。

4.更新料は有効なので
  未払いの更新料の残金を利子付きで払え。
  (7万6000円、年利5%)

5.訴訟費用は25%は大家、75%は借主が払う。
  二人の間で発生した費用は借主が払う。

------------------------------------------------

面白いと思った内容。

1.修繕負担金 返還請求部分が有効な理由が
「上告理由を記載した書面を提出しない。」

大家。どうしたんや。(笑)
修繕明細はないのか。w
提出しない理由が気になる。

3万8000円の賃料に対し、
定額補修分担金12万円はちと高い気もするけど
全てを破壊していくデストロイヤーwもいるので
保険としては高額ではないな。
12万でも足出る時あるし…。

4.最高裁まで行ったのに争った額は7万6000円。(笑)
ここまで行ったら互いに意地なのか、弁護士団のせいなのか。w

5.訴訟費用が按分計算。
最高裁判決は2人の共同利益ってことね。ラヴ。

------------------------------------------------

それで判決の本体部分だけど
借主は「消費者契約法第10条」に違反しているので
契約の更新料部分は無効と訴えた。

<消費者契約法第1条>
この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、
事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について
契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、
事業者の損害賠償の責任を免除する条項
その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、
消費者の被害の発生又は拡大を防止するため
適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、
消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と
国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

<消費者契約法第10条>
民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、
消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、
民法第1条第2項に規定する基本原則
(権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。)に反し
消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする(同法10条)。

------------------------------------------------

それで最高裁の判断は

1.更新料は慣習として広く行われており公知のものである。
2.更新料が公序良俗に反していないことは過去の判例から明らか。
3.契約書に明記されている。
4.双方合意して契約している。

の4つの理由により消費者契約法が適用される条件
「消費者と事業者との間に看過し得ないほどの情報量、交渉力の格差」は存在しないと判断した。

つまり借主が誤認するような契約じゃないですよね、ってこと。

消費者契約法の条文だけ読むと
争点は多分10条じゃなくて
(1条が成立しないと10条が適用されないので)
”契約書に誤認する内容があった”って
主張しなけりゃいけなかったんだな。

でも賃貸借契約の契約書は、契約書の中では
短くてよく出来てる上に
宅建主任者が重説して、合意の署名をするから
誤認を主張するのはもともと厳しいよね。

決まるまではハラハラしたけど
終わってみれば、借主に取って勝ち目が薄かったことが分かった。

私がこの裁判で一番嫌だったのは
一度交わした契約が無効になるかもしれなかったところ。
契約=約束したのに、って。

約束したのに、後から無効にできるなら
契約書の意味ないじゃん。
このまま契約書の効力がなし崩しになったら
怖くて商いできないなって思ってた。
だから大変ほっとしています。

------------------------------------------------

おまけ

消費者契約法で訴えるなら、どっちかっていうと
保険じゃないの?と思う。w
あの約款、どうにかならないのかしら。
請求したら思ってたのと違ってた、ってしょっちゅうだし。
保険屋だって間違えるのにさ。
弁護士の次のメシのタネ。(笑)

haru

page top
最近の活動
年末に買い付け入れた借地物件は
その土地で有名な変わり者地主に承諾を断られ
買えませんでした。残念。

その後も引き続き、築古の戸建をたまに探しています。
ただ面積が小さいんですよね。
いろいろ計算しても、なかなか合わないです。

最近面白かった物件。

一番手がいるというので契約になるかもという日に
どうなったか電話をかけたところ。

「担当が休んでます。」

…一番手、いないだろ、オイ。(笑)

haru
© 童顔夫婦の楽しい投資(不動産・FX). all rights reserved.
Page top
FC2 BLOG
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。