ひろっち&はるっちの童顔夫婦。楽しい投資の日々をご紹介。
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【ぐ、ぐやじい~】
相場見るときに人によって
様々なテクニカルを使うと思うんですが
私が好きなのはローソク足。
あとたまに一目均衡表。

あのアナログな感じがたまりません。
きゃー。(≧▽≦)ダレ…?

それで今週反転の兆しがあちこちあったので
ローソクを眺めてたんですよ、ずーっと。

そしたら!なんと!

燦然と輝く明けの明星がっ!


三川明けの明星


きゃー、素敵ー。(≧▽≦)

早速エントリーしましたよ、EUR/JPY 126.154で。

わくわくしてたら、123.127のストップロスで弾き出されました。アッサリ。

そして今現在 128.68ですよ。

ぐ、ぐやじい~!ヘ(。≧O≦)ノ

サイン出てたのに、ストップが浅すぎた!うえ~ん。

でも久しぶりにワクワクできたので、ま、いっか。^^

haru
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【区分所有 検討】
区分所有に関して
今の知識で区分所有を考えると
どうもあまり儲からない。

ちょっと整理してみました。

築10年RC
30平米10階建て
間取り1K
1200万 都内山手内側

家賃1ヵ月10万円
表面利回り 利回り10%

管理費8500円
修繕積立金11500円

頭金10%=120万円
ローン利率3%
返済年数37年
毎月ローン返済額4万円

耐用年数47年と考えると
残り37年
1200/37年=32.4万 年32.4万円減価していきます。
32.4万/12か月=2.7万

家賃10万−2万円(管理費+修繕積立金)−4万円(ローン返済額)=4万円

4万円―2.7万円(減価償却)=1.3万円

これに不動産所得税などの税金分を差し引いて
空室なども考えると持ち出しになりませんでしょうか?

区分所有も検討しているのですが
いい方法が見つかりません。

皆さんどのように工夫されているのでしょうか?

hiro
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【東京築古会 第1回総会】
先生の主催する東京築古会に2人で参加。

式次第やTシャツデザインのプレゼン、
プレスリリースまで用意されており
びっくり。


お、大人ってスゲェ。(@。@)


3○才な2人ではあるが
顔はおろか心構えもまだまだオコサマであることが判明…。

がんばってついていかねば。

総会で各人、何かしらの分科会会長に就任してよいとのお達し。

私は先生からWEB広報のネーミングをいただく。

東京築古会そのものの告知ページかなにか作っても

面白いかと思ったんだけど本家 組長のページがあるからなぁ。

どうだろうか。。。


さて先生より

ひろっちに大家コスプレのお題をいただく。

”ダークスーツにワニ皮の革靴、ロレックスにゴールドの大ぶりの指輪”

だそうだ。

ひろっち大人化計画 である。

ひろっちは見てのとおりの20才(爆)なので

もしも見た目大人になれるのであれば

先生のみならず私も見てみたい。


それでコスプレグッズをネット検索する。

ダークスーツはいいとして…


ワニ皮の革靴なんて見たことない。買おうと思ったこともナイ…。

うーむ。

高価というのに良さがまるで分からない。

(私の美意識は高くて○ニエス程度)

か、かっこいい、の、か…?

背中の皮とか踵の皮とか言われましても。


ロレックス。

中古と新品の価格差が20倍もある。

うーむ、中古品ではなく模造品かな、コレ。

っていうか本物と偽物の区別が付けれられるのか? > 自分。

なんちゃってロレックス、でもOKなんだろうか?


ゴールドの大ぶりの指輪。

これは質屋で買えそうだ。(爆)


後はメガネと付け髭かぁ。

(一体、何のコスプレ?)


それにしても上品路線と下品路線があるとするならば

下品路線でいいのだろうか。

コスプレに上品も何もないといえばないが…。


黒ベースと茶ベースなら、どちらがいいのか?

うーむ。全く分かりません。


大家道って奥が深すぎ。(用法誤り)


haru
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【女性向きマンション】
電車内の広告に女性向きのマンションが出ていた。

人気ランキングが出ているというので、内装の参考に拝見。

どの駅が便利で人気があるか、マンション名を見ていると分かるのは便利。

1位のところは水周りコンパクトだなぁ。

せっかく分譲なのに、お風呂1216。1317。でも割り切りでいいのかも。

最近シャワーブースも興味ある。お風呂入るの面倒だし、単純にかっこいい。

居室は狭め。6畳以下の1室+10畳程度のリビング。2人で暮らすのは厳しいな。

それにしてもどれもこれも似た間取りなのはどうしてだろう。


内装は素敵だけど、これって新築分譲マンションだよねぇ。

値段高い。30平米で3000万円台前後。

雇用の不安定な女性に、このような商品を勧めていいのかなぁ。

何だか心配。


私の考える独身ライフプランだと、小金を貯めて若いうちに

投資用不動産を買い、自分は賃貸で貯蓄に励む。仕事に合わせて引越し可能。

50才くらいでライフプランの変動が少なくなった時点で

まだ独身であれば、所有権の自宅用中古不動産をキャッシュ買い。

…なんだけど。

中古だったら30平米で2000万円切れる。古いけどね。

上で最新のマンションも10年後、どうせ同じ値段になるし。w


haru
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【祝・入居申込み】
10/22の夜、M社より入居申込みがあった。

今、流行り?の法人社宅代行。


以前T社からも同じ法人社宅代行に部屋を出さないか?という

お誘いがあったのだが

それがとても評判の悪い人○派○会社だったので

お断りしたことがある。


それと同じような内容だったら嫌だなと思い

念の為、M社に確認したところ

今回の会社は大手飲食グループで

今までトラブルが発生したことはない、

以前はうちも人○派○会社の扱いがあったが

入居後のトラブルが多いので手を引いてしまった、との内容で

安心しました。

入居もすぐで11月から満室になりそうです。良かった!


この部屋は、内見はずいぶんあったけど

中々決まらず(審査落ちが多かった)

ちょっと気をもんでいたのでほっとしました。


この冬は来年退去予定の学生さん2名のお部屋の

客付け戦略を練って過ごそうと思います。

haru
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【落ちましたー】
今回宅建を受験したのですが

落ちましたー。アッサリ。

業法以降は普通にできたが

民法はほぼ全滅の有様。

自分でもびっくりするくらい、間違っておりましたよ…。


という訳で来年に乞うご期待!…アッサリ。


haru
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【弟子、失格】
はるっちが宅建を受験している間、ひろっちは

我が愚娘と先生のところへ大工のお手伝いにいった。

夜になって先生からお礼の電話が。

”旦那さんに来ていただき、ありがとうございました。”

”お嬢さんはお母さんに似てますね。活発なところが。

この時点で詳細を聞いていなかった為

額面どおり受け取り、お礼を言った。


ところが自宅に帰って話しを聞くと、失態の数々が判明。



父:手伝いをしようとして

  先生の指を機械にはさむ。

先生:「イデデデデてて!


娘:せっかく作った工作物をキックで破壊

母:「先生が作ったやつ、壊したってほんと?」

娘:「そんなに壊れてないよ、2個だけだもん

キックの衝撃でちょうつがいが外れてしまったらしい。


あんたたち、何しに行ったんですか。

弟子、失格である。

よく追い返されなかったものだ。

先生、本当にすみませんでした。m(__)m


東京築古組では

見習は銅バッチとのことだが

このままでは銅バッチも危うい。

指詰めの危機だ。

(実際、指挟んでるし。先生が。(爆)

何とか挽回せねば。


…………………………


先生、山猿(=娘)を弟子にいかがですか?(笑)


今から鍛えれば、築古サイボーグとなって

将来、スバラシイ活躍をする。

…カモシレナイデス。

haru
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【相場】
為替も株もダウントレンド継続中。

ドル円の目標値が80円なので、ドル円に関しては

全く買い向かうような状況ではない。

買い向かうなら二番底なので。

N字波動確定ならダウントレンド継続で売り。

二番底形成なら短期で買い。

それに、微妙に下げ渋ってますよね。

ちょっと気持ち悪いので、様子見です。


でもZARはナンピンしちゃってます。ぎゃは。(≧▽≦)

塩漬けしているEURに至ってはどうしたもんか。(爆死)

ただ、何か気になるんですよねー、窓が。

結構あちこち、窓が開いてますでしょ。

窓って時間がかかっても必ず埋まるものなので。

こんなに開いてるなら、

ポジション保持してていいかーっていう気持ちなんですよね。

どうしたもんか。悩み中です。


松藤さん「夜明けは暗すぎ、崩壊は明るすぎる」と言ってました。

今は夜明けなのかなー、それとも大して暗くないからまだなのかなー、

なんて思ってます。

あ、松藤さんの講演会、1回行きましたけどいいですよ。

役に立つかは置いておいて(話のサイズが大きい為)、もの凄く元気が出ます。

エネルギーチャージに最適。(笑)

haru
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【ホテルファンドの勧誘】
最近、ホテルファンドの勧誘の電話がかかってくる。

これが何ともお粗末な内容。

ファンドとして、収益が上がるかどうかを判断する情報は

ホームページ上に全くない。

私募ファンドだから何でもアリなのかもしれないが

ホテルの現況収益金額の説明が

仮申し込み後の重説時ってどういうこと!?

ありえない。

もちろん目論見書もなし。引受会社なし。

不動産売買でいえば

現況レントロールなし、修繕記録なし、所有権者不明、利回り5%の投資

だいたいどうやって5%配当するんですかー。

こんなのやる奴はいないだろうということが何故分からない。

買ったら私がバカにされます。

しかもこれまた担当者が本当にお粗末。

「確実だと思います」「間違いないです」「いいと思うんですよ」

だったらお前が買え!

確実という命題をどうやって証明するんだ。情報もないのに。

もうプンプンです。

これって違法勧誘じゃないのかなー。

と思って調べてみたけどやはり違法だった。(笑)

金融庁「いわゆるファンド形態での販売・勧誘等業務について」

上記のような

「不確実な事項について断定的判断を提供して勧誘をする行為」は

金商法第38条で禁止されています。

皆様も気をつけてくださいね。^^

haru
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【花壇冬仕様】
三連休こちらでは冬支度に。
花壇変えてみました。
ビオラ+ゴールドクレスト
どうでしょう?
HI350223.jpg
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【月15万円のキャッシュフロープラン】
自分で計算しようと思いましたが

たまこさんのところに素敵な計算式がっ。(笑)

早速、これを参考にすると
利回り約11%、700万円の区分で
年間賃料約75万円。
年間CFは約47万円。

月にすると約4万円しかない。
15万円のCFを上げようとすると、4戸買わないといけません。

700×4=2800万。

自己資金10%+諸経費10%とすると
必要金額は560万円。

自己資金20% で  840万円
自己資金30% で 1120万円
自己資金40% で 1400万円

が必要。

…(-_-)むぅ。

なんか、イケてるようなイケてないような。(笑)

大体東京の1Rでこんな価格、こんな利回りのものを
あまり見たことないし。

探し方が悪いのかも。(汗)

 ・
 ・
 ・
 ・

あ、やっぱ探し方が悪かった。

検索サイト変えたら、似たようなものを発見。

うーん、やっぱり築年が古いな1980~90年代が中心。

これから築年が2000年台のを投売りしてくれないかな。(笑)

haru
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【投資の相談】
今週たまたま連続して資産運用や投資の相談をされた。

そのうちの一人は地道な性格が幸いして
地に足がついた相談で好感度UP。

「給与所得だけだと先行き不安なので
他にも所得が欲しい。」

どのくらいキャッシュフローが欲しいか聞くと
年金の補完が目的だから
月15万円くらいあれば、とのこと。

これは見込みがある

値動きの変動幅が大きいものは
心配性なので向いていない為、相場全般がダメ
やっぱり不動産で賃貸かなぁ。
(不動産も値動きありますけど、それは置いておいて。)

本人はアパートとマンションならマンションの方が好き。
本業が過酷なので自己管理不向き。

30代、属性良、自己資金800万円程、持ち家なし。

目標キャッシュフロー15万円。

最初、私は区分がいいと思ったんだけど
(月3万円のCFが上がる区分を5戸買う。)
でも資金計画がなぁ。

ひろっちは5000万円くらいまでの
1棟アパートがいいんじゃないか?という。

そういえば区分でどのように儲けるか
私自身もよくシラナイんだよね。
薄利多売というイメージがある。
もっとよく考えないといけない。

本人もまずはいろいろ本を読んで
じっくり勉強したいとのこと。

ブログをお読みの皆様、
これはいいよ、というお勧め投資プランがあれば
ぜひコメントお願いします。(^-^)

haru
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【新築の勉強】
新築は見ていて楽しい。

自分で建てる勇気はとても持てないが…。(タイヘンソウダカラ)

リフォームも好きだ。

古いものが新しめになったりするとわくわくする。

東京築古組としてカツドウしなければ。)


さて今日見ていて面白かったのはこのページ。

TOKYO デザイナーズマンション

上下に伸びるワンルームって面白いですよね。

yukiさんのところもこんな感じだったよなーと

思ってふと気が付いた。


バリ島での好みのホテルの形式の一つが

メゾネットタイプなんだけど、それと一緒じゃん!


例)

フォーシーズンズ サヤン スイート

メリアバリ デュプレックススイート

この作りで内装をナチュラルか北欧テイストにしたら

無敵だなー…。(自分的に)

haru
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【日経平均8000円台】
8000円に行くと思ってたけど、
こんなに早いとは思いませんでした。w

大和生命が経営破綻で
日本もサブプライム飛び火!?みたいな
この忙しい時に

北朝鮮、核実験

のニュース。

資金が日本に全力で退避している時に

地政学的リスクをぶつけに来たかー。

それはさすがに思いつきませんでした。
おばちゃまもまだまだね。(爆)

ダブルボトムを見極めて
底を拾いたいものです。

haru
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【投資目標】
そんな訳で、投資目標ってよく聞かれるんですけど
大した目標もないんですよね。

買う前は
早期リタイヤしたかったので年1000万円のCF

 ↓

CF300万円の物件を3棟 = 1億の物件を3棟で3億円分

なんて思ってたんです。

でもその物件から得られるCFやそれにかかる期間が

千差万別で多彩ということを知ったので

資産(実際は借金ですが。)の目標額もその時々で変わってきました。


という訳で今の目標はコレ。


「値段を気にしないでお腹いっぱいご飯が食べたい!」


ぇぇぇええええええええ!


…そんなもんです。^^;


この間、女性投資家3人でランチしたんですけど

女性はどうしても出産、子育てイベントの負荷が高いので


安心して出産・子育てしたい

安心して病院にかかりたい

安心して老後・介護を過ごしたい


それが優先順位の高い願いになります。

一見ささやかそうなこの願いを達成するのにどれだけの費用が必要なことか。

2000万(子供1人)+1000万+5000万で合計8000万くらいですかね。

結婚退職する女性の生涯賃金が大体8000万というのに…。


安心って高い!


金の切れ目が命の切れ目!(ぇ


…みんな投資をやるってもんですよ…。


命の切れ目で思い出しましたけど

よく救急車で運ばれたのに空きベッドがなくて

たらい回し、なんて話ありますね。

あれ、安いベッドが空いてないだけです。

高いベッドは空いてる可能性が高いので迷わず

個室に入るのでベッド探してください。」と言いましょう。

差額ベッド代は自腹ですが死ぬよりはマシですし

緊急度が下がったら普通ベッドに移動すればいいだけですから。

(但し妊婦と子供はダメですが。病院に取ってハイリスクなので)


お。やっと人様のお役に立てた。かな。(笑)

haru
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【投資貧乏】
投資はごく簡単にいうと
手持ちの資金と
お金を生み出す何か(=金持ち父さんでいえば資産)を交換して
その資産から手持ち資金の回収+アルファをゲットするものである。

つまり一時的ではあるが手持ち資金はなくなるし
+アルファをゲットするまでにも時間がかかる。
果実の受け取りを先延ばしにして、ちょっと多く受け取りたい訳ですから。

要は何をいいたいかと申しますと。

お金がないんです。(笑)手持ちのね。

我が人生始まって以来の貧乏っぷり。

日々倹約に励んで、貯金する訳ですが
投資資金を捻出するのに一番嫌だなと思っているのが
昼食代の予算が200円ちょっとなこと。

(あ、弁当作れません。お米切れてるんで。(爆))

菓子パン2個だとお腹いっぱいにならないので
ひもじい。


夕方17時を過ぎると、いつもこんな感じ。


CF…ROI…レバレッジ… お腹が空いた…


35条重説…37条書面…都市計画法… お腹が空いた…


お腹が空いた!


by.北島マヤ状態な訳ですよ。


そんな折、友人と飲みに行くことになり
どんな店がいいか聞かれたので

「美味しくてお腹いっぱいになれるとこ」

とリクエストしたところ予約してくれたのが

このお店

すげーカウンターアタック。定食屋ときたか。

さすが私の友人。…で、アルコールはあるのかな?(笑)

楽しみ。行って来ます!(≧▽≦)

haru
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【欲しい区分】
最近、区分に関心がある。

区分も使いようによっては面白いかと思って。

それで欲しい区分の条件を考えてみた。

 ・築5年以下

 ・駅徒歩5分以下

 ・23区内

 ・価格1500万円以下

 ・広さ20~50平米 広ければ広いほど可。

 ・利回り15%

 ・賃料 年間225万円

 ・月額賃料 187500円

…こんな区分があったら即消えである。ねーよ。(笑)

譲るところは
最初の築年の部分と利回りをちょと下げれば
出るような気もする。

試しに建美屋を検索してみたら
上記のような条件の区分は利回りが5~6%でした。

誰がこんなの買うのかなあ。完全に持ち出しなのに。

大家さん仲間でも最低10%、できれば15%以上と言うてます。
その位、利回りがないと安心してプラスにはなりません。

何か賃貸に回す以外の他の使い方があるのかしらん。

haru
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【PCの話】その3
復活した翌日ノートPCを立ち上げる。
電源ボタンポチッ・・・・
電源ボタン ポチポチ
電源ボタン ギュー
無反応。
こらこら、昨日あれだけ頑張ってたでしょ?
今日もがんばってみよ~
ポチ、ポチッ、ポチッぎゅ~~~~
無反応
14万がぁぁぁぁぁ再び
う~む、対策考えねば
早速アナログ作戦してみよっかな。

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【PCの話】その2
紅茶に浸った今年買ったノートPC
2日間の沈黙を破り今日生還しました。
なんともない顔をして動いてます。
よかったと安堵。
これからも宜しく。
PCの前での飲食はリスクが高い(実感)
皆様も気をつけてくださいね。
2日間14万がぁぁぁぁと嘆いていました

hiro
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【ハッピー&リッチアパート経営フェスタ】
ハッピー&リッチアパート経営フェスタに参加した。

5000円の参加費で、著名人8人の対談。
お得である。まさに幕の内弁当状態。

4組の中で1番良かったのはNSX松田さんの話。

何しろ、格安リフォームが有名なので

全棟自分でリフォームされていると勝手に思っていたのだ。

いろいろ考えてバランスがよければリフォームする。

なんてクレバーな人だ。

すごいなぁ。

もちろん、リフォームも単価や購入先まで詳しく話してくれた。

聞いてよかったです。

会場でもう1つ目的があった。

ヒロシ夫妻にお会いすることである。

このブログをご覧いただければ分かるように
我が夫婦はヒロシ夫妻のブログが大好きで
ぜひいつか相互リンクしてもらいたいと思っていた。

ところが先日のブログ閉鎖宣言である。

このセミナーを逃すと
しばらくお会いできないかもしれない。

そんな訳で会場を探し回ることに。
いろいろな方にヒロシ夫妻が来ていれば教えて欲しいとお願いした。

そして遂に三代目大家マサさんに会わせていただいた。

セミナー終了後、kamochanさんにお願いして
飲み会に参加させてもらい、ヒロシ嫁さんとおしゃべり。

ブログ閉鎖の経緯や
大阪・京都で行われる物件の霊鑑定書(マジ?)の話を伺った。

kamochanさんやトゥイークさんに設備関係の話
こうちゃんさんに税理士の話し、
ノリマキさんに今考えている物件のお話などなど
本名なのでここには書けないが他の方からもお名刺をいただき
本当に内容の濃い飲み会だった。

勉強させていただき、しかも
満載すぎて宿題いっぱいの状態である。ゲフッ。

お会いした皆様、本当にありがとうございました!

益々精進いたします。

haru
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【家電付き賃貸へのニーズをどう考えるか?】
ここ最近のMYテーマ。

うちの物件の募集賃料には

・家電なし
・家電付き

の2種類がある。

当初のうち、家電付きは仲介さんにあまり受けが良くなく
”撤去可能ですか?”なんて聞かれていた。

ところが過去半年に客付けした7人のうち
家電付きは4人。
先日内見に来た方に至ってはぜひ付けてほしいとの要望。

仲介さんの認識と
実際のお客さまの動きが違っているように感じて困惑中である。
このギャップを分析したい。

家電付きの当初の目論見は
物件周辺エリアのメインターゲットが「学生」だと聞いていたので
”2~4年で退去する場合、家電が付いていた方がいいでしょ”
という発想。

でも蓋を開けてみると入居者さんは「社会人」の方が全然多い。
18部屋中、学生の入居者さんは4部屋しかない。

さらに家電付きを選ぶのは社会人なのである。
学生は選ばないで自宅から持ち込みが多い。

社会人で多いのは、近隣に工場が多いので
年齢上限で寮を退寮してくる人。

寮には最低限の家電がついているらしく
退寮と同時に家電を買わなくてはいけない。

要約すると
”現在、家電があるのだがそれを持って出られない人”
がいるということである。

ここで2通りの選択肢が発生。

①自分で買う
②家電付きの賃貸を探す

ここでうちの物件に来た
入居者さんは②を選ぶ訳ですね。

家電付きの賃貸は
LパレスさんかWマンションさんかうちの3択ですから
長く住むなら、うちが最安ですわね。

それで、どうして②を選ぶのかな?と。そこが疑問。

計算すれば分かるのだが
家電付きの料金設定では2年以下の居住なら
家電を買うより得だが、2年以上住むと買うより割高になる。
しかも自分の持ち物ではない。

最初に思ったのは

”初期投資する貯金がなく、多少割高でも大家に準備をしてもらいたい”

  ↓
つまりより貧乏になっているというもの。


でも今日古い日経ビジネスを読んだら

・お中元・お歳暮の自家使用が増えている。

・家族で食べる豪華なクリスマスケーキ(直径30cm、1万5千円)が売れている。

という記事があって、ちょっと考えが変わった。


1点豪華主義みたいに、所有欲の対象が移動しているのではないか?

大事なお金は自分の好きなことの為に使って、他は人に借りて済ますという発想。

車もそうだし、家電もそう。

所有してメンドウなものはもう所有しない

という考えなのではないだろうか。



そうすると一概に貧乏とは言えない。

むしろ余分なお金を払えるのでお金持ちとも言える。


うーむ、よくわからんのであります。


まぁ、目論見とは違ったが
ターゲット層が別に存在していたので、結果的に成功

と、こういう感じなんですかね。^^;

haru
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【ノートPCが】
うちのノートPCがどうしても
お風呂に入りたいと申しまして
それを聞きつけたうちの子供が
ミルク紅茶風呂に入れてあげたそうです。
(ノートPCの下に紅茶をこぼしたそうです)


そうとは知らない童顔夫婦
昨日は使えたノートPCの電源が入らない。

バッテリーの接触かな?っと見てみると。
あ~らビックリ一面紅茶畑が・・・・

というのは冗談で
事故でこぼしてしまったようです。。。
いろいろ外して内部を拭いてみましたが
ダメでした。

まだ半年と使用していないノートPC君の運命は如何に!


ひろっち



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