ひろっち&はるっちの童顔夫婦。楽しい投資の日々をご紹介。
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【ブログ削除!?】
ヒロシ夫妻の不動産投資日記に先ほどから
アクセスできない。

楽天、また削除か!?

詳細求む。

haru
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【11月29日 為替動意なし】
昨夜は何回か上下トライしたみたいですが
玉が少なかったみたい。

何か待っている感じです。

週明けも注目ですね。(≧▽≦)

haru
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【ファミリータイプ物件】
家族の引越し内見とK区物件見学で

全部で5件ファミリータイプ物件を見た。

その感想。


古い!


なんであんなに古いんだろう。


どちらもほぼ同一の内容だったのに

見たエリアは2箇所でとても離れているので

全体的な傾向と思っていいと思う。


正確には外観や躯体は全然普通。

築10~20年くらい。皆RCだったし。

うちの物件と全然変わらない、それなのに。


間取り、水周り、キッチンの古臭さといったら。

陳腐化するスピードが1Rの10倍早いのでは?

と思う。


よく賃貸から分譲に買い換える時に

”住みたい賃貸がない”

っていうとかって聞くけど

ファミリータイプに限ってはそうかもしれないなと実感。


賃貸と分譲に差がありすぎる


ワンルームは最新の建屋でもそんなに変わらないのに。


いつもこんなファミリー賃貸見て

その後マンションのモデルルーム見たら

そりゃ買う気にもなるだろ


ここで投資戦略はどうすればいいのだろうか。


ファミリータイプの賃料が月11万とする。

10年ごとの設備更新だと多分古くなるので

7年に1度、退去があれば設備を入れ替えるとする。

キッチン、クロス、フローリング、間取り、給湯器をいじったとして

かかる費用を50万円とする。

24ヶ月でペイするとして月2万円分の付加価値とし

9万円の賃料相場エリア内で11万円の賃料を

設備更新する限り、長期にキープできると仮定すると

この投資は果たして儲かるのだろうか。

よくわからナイ。


ただ設備を更新する気があれば

競争力はすごくつくと思う。

だって周り古すぎだし。

だから賃貸リノベのジャンルがあるんだな。


ちなみに私はちょっとの投資で

よくなったように見える単身者向け物件の方が

好みみたいです。^^;


haru
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【11月28日 本日変化日】
とり急ぎ、用件だけ。(コメントありがとうございます♪)

最近、チャートがすごい収縮していますが

本日が変化日になりそうです。

会社に行ってる場合じゃない!

でも行くけど。

どうしてこんな日に限って月締めなんだ…。
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【けーちゃんメルマガ飲み会】
けーちゃんメルマガ飲み会に初参加。

K田で近かったので思い切って。

もつ鍋は信じられないくらい美味しかったです。(^-^)

今度自分でも行ってみます。

ご紹介ありがとうございました。> michikoさん。

当日はtysさんの誕生日でびっくり。

どこまで勉強熱心なんでしょうか。(笑)

よい1年になって素敵な物件が買えることを

祈念しております。

(今度築古ツアーご一緒しましょう。)

その後は近くの改装した魚民で二次会。

前はばっちかったのに

とても綺麗で居心地よく変わっていた。

kamochanさんとMichikoさんとK田飲み会話に花が咲く。

うーむ。地元なのに知らない店ばかり。


K田広すぎ。


話は相変わらず濃い。

話した内容をテキストメモにしてみたら(←バカ)

全部書かないで4000文字あった。

直接会って話すのが一番いいな、と思う。


人数が多かったので全員とおしゃべりはさすがにムリでした。

Sさん、Tさん、Aさんありがとうございました。

yukiさんに石鹸のお礼を言ってお別れしました。


皆様ありがとうございました。

またすぐお会いするのを楽しみにしています。


haru

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【ALDOさん物件お手伝い】
24日にALDOさんの所有物件のお掃除のお手伝い。

お掃除と合わせて、業者さんの打ち合わせを2件入れて

くださったので、素敵な交渉術を聞くことができました。

大人ってスゲー。(@。@)

嫌味なくこちらの希望を伝え、相手もハッピー。

Win-Winを目指すとおっしゃっていましたが

まさにその内容で、大変勉強になりました。

私もWin-Winを目指すべく掃除(え)にいそしみましたが

どんなもんでしょうか。

お役にたてばうれしいです。(^-^)

雨が降ってきたのでツタとの戦いを休戦し

これまたALDOさんが手配してくれた

物件近くの売り物件を皆で見学しました。

ファミリータイプ物件をあまり見ない為

勉強になりました。

帰りはすごい車で近くまで送っていただき

何から何までありがとうございました。

またよろしくお願いします。

haru
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【入居申込み】
・22日の退去立会い

立ち会えませんでした…。(涙)

立会い関係の書類の準備をするのが遅すぎました。

30分遅れたところ、入居者さんは次の予定にGo。

大変申し訳なかったです。


毎回書類の準備が大変なので

次回用に退去書類セットを用意して車に積んでおくことにします。

同じ轍は踏まないぞ!


お部屋自体は入居数ヶ月!(汗)ということもあり

大変きれいに掃除してあった上に

未使用トイレットペーパーをセットしていてくれていました。


トレペは1ロール必ずサービスで付けるのですが

返してもらったのは初めてです。

びっくりしました。

大切に使ってもらったその気持ちが

とてもありがたく思いました。うれしかったです。(^-^)


1時間後に最初の内見の方がいらっしゃるので

死に物狂いで掃除をして終了。


・内見の結果

3組内見されたのですが

最初の2組は賃料条件が折り合わず、お断り。


最後の1組がなんと数ヶ月前から

ずっと内見に来られている情熱的な女性。


入居時期が折り合わず

1回はお断りしたのですが

今回は条件が折り合って晴れて入居申し込みとなりました。


懸念していた家電の件も

家電付きでOKとのこと。


入居開始が1月なのでそれだけ痛いですが

きっとうちのお部屋に住むことが

決まっている人なんだと思います。(笑)


haru
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【市場調査】
大家さん関係のいろいろなメルマガを取っている。

最近来た中に、無料のアンケート結果を紹介するものがあった。

athome「一人暮らしの実状と部屋探しについて」

回答数が少ないとはいえ

マーケティング結果をタダで見られるなんて

すごい時代だなー。びっくりです。


一人暮らしといっても大学生なので

うちの物件のターゲット層とは違うが

若年層のサンプルとして見てみる。


興味深かったことをいくつか。


(1)収入が多い。

平均月収17万円。初任給の手取りより多い。(汗)

月収を反映して賃料も5~6万円台。

うちの物件は相場より高いけど

払える額であることを再確認。

それにしても

仕送りとバイト代以外の他の収入って何だべ。(笑)


(2)情報を集め始めるのが早い。

10月から2月までの間に

調べ始める人が全体の50%。

実際に契約する人が全体の27.8%。

2人に1人は決めてるってことだ。

3月は確かにピークだけど

2月までに決まった方がいいに決まってる。


(3)宅配ボックスが人気

必要な設備の上位5位は


 防音

 追い炊き

 収納(1間)

 ネット接続料込み

 宅配ボックス


ネットのすぐ下が宅配ボックスとは思わなかった。

宅配ボックスは割りと新しい機能なので

どこの物件にもついているものではないから。

ニーズは高いのかもしれない。


防音は今現在困っている問題と思われる。

こればかりは建物と隣人に左右されるので

大家にできることは

うるさい入居者をフォローしていくことだろうか。


追い炊き機能は個人的には

あまり必要を感じない。

1人暮らしで追い炊きするということは

入った翌日か、もしくは同日

同じ風呂を沸かすということだ。

湿気で掃除が大変だ。(笑)

ついていたとしてもあまり使わないと思う。


逆にCATV、IHヒーターは

私が思っていたより人気がない。

へえ~。

IHヒーター便利なのに。

子供がいる家や老人のいる家では

とても人気があると思う。安全だから。

若年層相手の物件では

ここに投資資金を割くのは無駄かもしれないな。


こうしてみると、修繕の資金の配分を決めるのに

アンケートはとても役に立ちそうだ!

今後も注目していこう。


haru

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【クロージングの案】
ただ今我が家はてらちゃん方式

アナログ広告(=つまりチラシ・パンフレット)に

トライしようと思っている。


うちの物件はネット検索に適していないのがその理由。

駅から12分、築10年以上、賃料5万以上なので

まず最初のスクリーニングで振り落とされる。

何せ該当エリアには2300件以上の空室があるので

ある程度絞り込んでも物件の表示ページは34ページ目とか。

オーナーですら見つけられない。


ムリ。(笑)


なのに満室になるのは

駅から8分くらいまで続く巨大商店街があるから。

物件から商店街までは徒歩5分なのである。

仲介さんも内見に来たお客さんも皆

”駅から近い”って言います。

でもこんなのスクリーニング条件にはない。


意外に近い

意外にきれい

わりと手ごろ


これをネットで表現するのは難しいと思う。

ネットの本質は検索キーワードのマッチングだから

ファジーな情報はヒット不可能。

人間に勝るものはないと思う。


それなので、仲介さんへの営業を重視し

内見のお客さんに出す候補リストの中に入れてもらう方に

注力している。


それでも今回のように満室状態で

内見ができない時にも紹介してもらうのは難しい。


誰だってお部屋がみたいもの。


内見できない部屋なのに

入居申し込みをもらうにはどうすればいいのか?


写真フォルダをお店においてもらう方もいるが

もっと簡単なものにしたかったので

それでチラシにすることにした。


発注先はいつものVistaPrint

もう注文は終えて、到着を待っているところ。

果たして効果はあるのかどうか。

届いたら見せますね。^^


haru
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【内見いいですか?】
11月22日に一室退去が決まっている。
そこで事前に仲介業者4社に客付け依頼
11月24日から内見可で募集してください。と
その内2社から本日妻の電話へTELあり。

P社社長  :今物件前まで来ているんですが内見OKですか?
妻     :ぇぇ?すいません。今満室で11月24日から内見可ですよ
P社社長  :そうでしたか。。。外観が気に入って是非中みたいと・・・・
妻      :誠にすいません。11月24日以降でお願いします。
P社社長  :了解しました。それで250ccのバイク置けますか?
妻      :バイク置けるんですが御社に客付け頂いた低木(仮名)さんのバイクあるので
        難しいですよ。
P社社長  :あ~そうでした。。。。バイク大丈夫っていっちゃいました。アハハ

自分で客付けした人覚えていてほしいですねぇ~
ま、商売ですからいいんですか。

ところがまた他の客付け業者から電話
E社社員  :今日内見大丈夫ですか?
妻      :内心またか!と思いつつ。大変申し訳ありません。今満室で内見は11月24日からとな        ります。
E社社員  :大変気に入っているので部屋押さえてもらえませんか?
妻      :すいません。一人2ヶ月前から入居希望者がいましてそちらに義理立てしたいので
        部屋押さえるのは難しいです。
E社社員  :了解しました。一度電話切れる。
その後
すぐ電話あり
E社社員  :11月22日退去ですよね?
妻      :そうです。
E社社員  :では11月22日内見お願いできませんか?
妻      :・・・・・了解しました。

ということになりなんだか忙しい週末が約束されております。

内見しなくても入居を承諾するクロージング方法を考えなくては。
今部屋のパンフレットなど用意するのがいいかなどと考えております。

満室率99%などとセミナーありますがどうされているのでしょうかね。
今度聞きに行こうかなぁ~。


hiro
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【引き戸破損つづき】
滞納料理人竹村様とのお話が終わり
引き戸が倒れてきた301号室古居様(仮名)と会うことに
家で事前に妻が下調べした修理業者に連絡して
今日の今日で来てもらう約束になっている。
(すごいぞ妻!惚れなo(ry))

物件前で待ち合わせだったのだが
約束の時間に来ない。
妻が携帯で連絡。

妻  :ぇぇぇ?もう見てきたのですか?
業者:見てきましたよ。(想像)
妻  :見積もりなど相談したいので戻ってきてもらえませんか?
業者:まだ近くにいますので戻ります。(想像)

業者様登場!
おぉ~ちょい悪オヤジ!かっちょいいのよ。

ちょい悪業者:見たけどガラス交換だね。
私       :そうですかもう一度状況確認したいので
          301号室行きましょう。
などと言って再度見てもらうことに。

入居者古居さん(仮名)に初めて会う。
時東Oみ風の入居者様でした。

あれ?写真と全然違う。。。
本当に本人か!?と思うくらい違うのでびっくり!
たぶん契約書に貼られていた写真は
就職用の写真らしい。

女性は本当に服装・化粧で変わるものだと実感。
お邪魔させてもらい引き戸確認。

引き戸が倒れてきてコタツ風の机に当たったという。
見せてもらい初見で嘘だと直観。

①ガラスの割れている方向が逆。
②引き戸は通常下からしか外れない。
③倒れて割れたにしては一点しか割れていない。
④レールと引き戸のオーバーラップは10mm以上ある。
⑤レールを上方向に力を加えたがビクともしない。

業者の方も意見が一致。
引き戸レールを見てもまだしっかりはまっていて
倒れるとは思えない。

古居さん(仮名)の時々そこに洗濯を干すと証言。
それが当たって割れたんだなぉ~と予想。

バツが悪いので倒れたといっているようだ。
業者はプロですので
嘘を言ってもすぐ分かると
なんでわかんないのかなぁ~
などと考えながら
保険の連絡先など写真を取り
退室した。

相手の保険で処理するので
3万円免責以外は保険で支払われる。

三万円で新しい引き戸になれば
安いものだ。

業者に見積もりを頂けるよう依頼。
ちょい悪業者もあれは倒れないと
別れ際こぼしていた。

後日業者から見積もりがFAXされた。
75600円
保険が下りないと困るので
見積もり金額を保険に確認。
見積もりと写真を送ってもらえるよう依頼され
メールにて送付。

昨日保険で支払う旨回答いただく。
ここで面白いのが

先に払ってもいいと保険担当者がいうのだ。
三万円以外の金額を口座教えて頂ければ
先に払うという。

領収書は必要ないようだ。
見積書だけ古居さんに渡してほしいとだけ言われた。

それでいいのか?
思うがそういうものなのでしょうか?

そんなんではOOOするとかすればとか
×××なんてことも自由自在じゃん。
とか妄想しまくりです。

・・・保険もリスク管理したほうが。
本当に領収書が必要ないのか
すべてが終わった時に
また報告しますね。


hiro
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【引き戸破損】
入居者より電話あり。

もしもし部屋の引き戸が倒れました。

ぇぇぇぇ。

引き戸のガラスが割れました。

了解しました。

週末は部屋にいますので見に来てください。

もちろん行きますとも。

土曜日朝物件に行く準備をしていた。

留守電に何やら録音されている。

401の竹村(仮名)です。

私:あ~滞納常習の人だ。

鍵をなくして部屋に入れません。
どうしたらいいでしょう?


AM1:56です。

そんな時間に起きてないですから・・・・・

その前に今月分の家賃払ってくださいぃぃぃぃ

心の叫びはさておき、早速竹村(仮名)さんに電話。

朝8時に電話出ず。

滞納者と直接会うチャンス。滞納を改善したい。

いろいろ考えたがいい本があった事に気が付く。

vittoさんもおすすめしている日本財託の無料冊子を熟読

ふむふむ解約勧告かぁ~


書面持っていってプレッシャーと入金をきっちりやってもらうかなぁ。

これでもだめなら公正証書で正式に残置物処分もOKにしておくべきだな。

鍵無くなったとなると交換だな。

交換は私でも出来るからいいや^^

スペアはあるし。

などなどイメージしていく。

書面作成はやはり妻がうまい。
こういうことにかけて血道をあげるタイプ。
惚れ直します。

引き戸を確認する出発前に電話あり。

私:もしもし

竹村さん(以下T):もしもし電話されました?

私    :hiroです。鍵がなくなったと留守電聞きまして電話しました。大丈夫ですか?

Tさん  :あ~管理されている方でしたか。

(私達童顔なのでオーナーには見えないらしく管理している人と言われるケースがほとんど自主管理ですので管理している人で間違っていないですよ^^;;;;)

私    :鍵がなくなったとなると交換になりますね。

Tさん  :了解しました。

私    :交換になりますとシリンダーも交換でポストのシリンダーも交換(鍵が一緒のため)
      でスペア含めて5本の鍵と2つのシリンダーが必要なんですよ。
いろいろ説明して。15000円くらいかかりますが大丈夫ですか?


それと今月の入金まだでしたよね!

物件購入してからから一回も期日にお支払い頂いてないですが。

今後このようなことが続かないように念書を作成しますので書面確認の上、署名押印してください。

交渉事は私の役目。
きっちりにっこりスマートにやりたいと心がけている。

15000円は難しいらしい。

Tさん  :開けるだけならどうでしょう?

私    :わかりましたではこの料金でお伺いいたします。

Tさん  :ぇ?

これをタダでやってしまってもよかった。別件で行く用事があったので。(引き戸の件)

でもタダでやると常習化してしまう恐れがある。

それでなくても滞納しているのであまり甘やかせたくなかった。

ペナルティーは必要だと感じた。

交渉事だゴネられたらその時点で今回は特別ですよと念を押しておくくらいでもいい。(甘いかな)

電話でOKしてもらい物件へ出発。

もう少しで物件に着く手前でTさんから電話。
鍵ありました。

このタイミングはないでしょう。あと5分とかの距離なのに。

署名してもらいたいので少し待っていてほしい旨交渉。

OKをもらえた。

物件到着後Tさんの部屋へ。

私  :お待たせしました。

Tさん:いえいえ。

私  :鍵あってよかったですね。

Tさん:よかったです。

いろいろTさんの話など聞いたところで

私  :ところで入金遅れがちですよね。何か事情があります?

Tさん:いや~払いに行けるタイミングがなくて。

ぇ?でも振り込みなら今時パソコンでもできるよなぁ~

これはもうちょっとお話しないと。

いろいろ話をした結果Tさんの職業は料理人

給料は今まで手渡しだった。

拘束時間が長く10時から深夜1時まで

そこから翌朝入金すればいいが寝ちゃうんだそうだ。

そりゃそうだよな~と思いつつも

それでもお約束ですので今後遅れないようにしてください。

早い分には構いませんので2か月分振り込むなど工夫してお願いします。

きっちり願いしました。

で今後もありますので念書に署名押印してもらいました。

これで滞納が改善されることを祈ります。

長くなりましたので引き戸はまた後日に


hiro    




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【血液型】
ALDOさんのブログ

>本当にA型かい?

と聞かれた話が載っていた。

私もよく本当にA型かどうか聞かれるので親近感が湧く。

皆、A型人間を 誤解している。(笑)

A型の人でイメージされる性格は

真面目、几帳面、細かい、丁寧みたいな内容だ。

それはあながち間違っていない。

但し、1つ条件が付く。

”自分の興味のある対象にだけ”

という条件だ。

だから興味のない事柄に対しては

A型はびっくりする程おおざっぱだ。

正直どうでもいいと思っていたりするので、扱いもゾンザイである。

A型がずぼらな時は

”ああ、これには興味がないのね”と思って

華麗にスルーしてください。

これでアナタも人生円満♪(笑)


haru
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【二子玉川○イズ】
連休最終日に二子玉川の高島屋へ

お歳暮の注文に行く。

二子玉川はただいま大規模再開発中。

二子玉川○イズのモデルルームがオープンしていたので

家族で見学に。

「巨費を投じて研究し尽くされているエモーショナルなマーケティングのソリューションですので、パクら無いわけにはいきません。」パクリ。

あんなに費用のかかったモデルルームは初めて見ましたヨ。

入り口はホテルエントランスのようで受付あり。

アンケート記入→プロモビデオ上映→スケール模型見学→モデルルーム見学→諸設備説明→販売価格説明

1時間コース。つ、疲れます。

それで肝心のモデルルームはどうかというと、これがイマイチ。

80、90、150平米の3タイプなんですが

この価格、この平米数でこんなに狭いの!?という作り。なんで~。(@。@)?


・家具や棚が通常のものより大きい

・やたらウォークインクローゼットがある(歩く部分が無駄)


のが原因かな、と帰宅してから分析したのですが。

単純に立地だけで選ぶなら、花火大会が見える部屋ですかね。

旧地権者が購入した分でそちら側は結構埋まっておりましたが。


①等価交換モデル

この再開発時の等価交換モデルはどうなんですかね。

土地と引き換えに区分をゲットする

 ↓

= 土地と建物を交換

 ↓

建物は減価するので全く同一価格の土地と建物があったとすれば

その価値は 土地>建物 となり、区分との交換は損するんじゃないか?

って思うのですが。


②同一エリアへの住宅大量供給


○イズは総個数1000戸。しかも賃貸縛りなし。

第3期販売が投資向け居室(ALL北向き)なので、買う方いると思いますよ

とのこと。

でも同一時期に同一モデルの部屋が一気に賃付けに出されたら

賃貸価格が下がるんじゃないのかなぁ。

1LDK、管理費込、賃料20万円として

8%利回りだとすると購入価格は3000万円まででないといけない。

そんな販売価格の部屋は○イズには多分ないので

投資はペイしない。微妙な感じです。(笑)

haru
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【東京築古ツアー】
都内の仲介業者さんのところで

賃貸契約があった為、家族で外出した。

契約終了後、先生に電話したところ

今日物件見学に行くというお話。

いぎます!

と、急遽参加することに。電話してみるもんだ。

待ち合わせ場所に行くと結構な人数の方が。

豪華だなぁ。

(詳しくは築古鑑賞分科会長のブログを参照してください)テヌキ。

以下、感想です。

売買の観点と賃貸の観点の違い。

23区内ターミナル駅徒歩10分以内、

客付け間違いナシの物件でも

売買の観点からはイマイチな時がある。

洗濯機置き場なし、狭少物件でも実はイケてる時がある。

先生の観点とメンバの観点は、結構違っておりました。

その差を勉強できるという点で、築古ツアーは最強だと思います。

情報教材風に言うと

「客付け間違いなしの立地にあるアパートが2つ。

より資産価値が高いのはどちらか、

一目見て選べるようになります!」

って感じですかね。

ご都合の合う方はぜひ参加してみてください。(^-^)/


【参加時のワンポイントアドバイス】

・スイカチャージは前もって。

・23区内 詳細地図必須。
 (ないと放浪します。放浪分科会に早変わり)

・トイレのご利用は計画的に。(笑)

haru
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