ひろっち&はるっちの童顔夫婦。楽しい投資の日々をご紹介。
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【2009年の目標】
2009年度の年間目標

・激安区分を1戸購入
・3000万円までの築古アパートを1棟購入。
・宅建試験合格
・危険物乙4合格
・ITILファンデーション合格(情報系の資格を1つ)

物件購入は正直、自己資金がないので(←おい)
難しいだろうけど、書くだけはタダなんで
書いときます。アホアホホ♪

こうやって書いてみると
私は今年、資格が欲しいみたい。

勉強って楽しい(≧▽≦)

haru
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【2008年の目標】
ただ今、紅白中。

水谷豊ナイス。

そういえば目標の紙、印刷してたっけ。

(私は作る時だけ燃えて、後忘れるタイプ)

ゴソゴソ。

2008年度の年間目標

・FXで5ヶ月で20%の利益を達成する。月額目標40万円
・1億円台のマンションを2棟購入する。
・投資仲間を作る。
・情報処理試験 基本情報に合格する。(4月)
・宅建試験に合格する。(10月)

こんな目標だったのね。(笑)

嗚呼、無知って恐ろしい。

達成度はどうかというと…

・FX→150マイナス。玉が少ないと取り戻すバッファがないことを実感。

・マンション2棟→マンション1棟購入、戸建1戸購入。
           初年度としては良かったのではないでしょうか。(^-^)

・投資仲間を作る→達成。いい友人ができて本当に幸せです。ありがとう。(^-^)

・基本情報→苦節10年。合格しました!わーい。

・宅建試験→26点で不合格。来年合格するぞ!

心の達成率?的には60%くらいか?

始まった時は凄い年になったもんだと思いましたが

終わってみるとどんな年もいい年だと思うもんですね。

つづく

haru
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【YAHOOメールの設定】
YAHOOメールに送ったけど、私にメールが届かない。

私もYAHOO、相手もYAHOOの時に発生する。

どうしてかなーと思ってたのだが、今日ついに判明!

メールのオプション設定 > 受信拒否ドメインの初期値が

YAHOO!

なんで~!?自分のところじゃん!

これを外すと大量の迷惑メールが届いたりするのかしらん。

というか、勝手に初期値を設定すんな!

そんな訳で、メールの返信が来ないと思っている方

恐れ入りますが再送をお願いいたします。m(__)m


てっきりウィルスと思っていたのに

原因は自分でした。がっくし。


haru
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【自販機トラブル】
廃材を処分する時に業者さんに

コーヒーを奢った。

その時に自販機の不具合が判明。


 ①押したボタンと違う商品が出る。(笑)

 ②投入した硬貨が認識されない。(汗)


11月の売上明細金額が妙に少なかったので

寒いからかな?と思っていたのだけど

②の不具合のせいで購入できなかったのでは?と

気づく。大変だ!


早速、ベンダーに電話したところ

たまたまルート担当が近くにいて

電話して10分くらいで来てくれた。

うわーん、かみさまありがとう!


それで見てもらったら


 ①はボタンの設定ミス

 ②は硬貨投入口にいたずら?をされた


ことが判明。


詳細は伏せるがすごいいたずらだー。思いつきもしなかった。w

うーむ。どういう人がそういういたずらをするのだろうか。

(壊して犯人が判明した場合

修理費を請求されるとは思わないのだろうか。)


4月に自販機を設置してから初めての現象です。

物件の近所にはあまりそういう人は住んでいない。

この間に入居してきた人は一人しかいないし。


ゴミ置き場周辺は本当に鬼門です。

本当は防犯カメラを設置したいのだけど。

とりあえず塩でも盛っとくか。(笑)


haru
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【廃材整理】
物件周辺の廃材を処分した。

錆びた足場パネル4枚、鉄板2枚、ブロック塀15個以上。

処分費はひろっち交渉の末、23000円。高っ。

でも、今年中に処分したかったので

気分すっきりした。よかった~。


haru
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【自主管理v.s.委託管理⑤】
自主管理にやることがない、って

一旦書いたんですが

やることの度合いって人によって違うなと思い始め。

同じ作業でも簡単って思う人と

大変って思うが人がいますもんね。

普段やってる作業を書くので参考にしてください。^^


・月1~2回

 仲介さんへの営業。(一般媒介なので)4社回って数時間~半日。

 物件の清掃。照明の点検。数時間。

・退去発生の都度

 立会いの日程調整(電話、ハガキ)

 立会い(小一時時間)

 清掃(2時間~12時間)入居者さんによってピンキリ。

 精算(書類作成、振込)(30分)

 入居募集(FAX、電話)(20分)

 契約書やり取り(郵送)(20分)

・発生の都度

 鍵交換(15分~1時間)

・月数日

 賃料確認、督促。(30分~1時間)

 各種振込、引落し確認。(30分~1時間)

 各種業者とのやり取り(FAX、電話 30分~1時間)


やばっ。結構ある!(爆)


長々書きましたが

いちおう、おわり。^^

haru
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【自主管理v.s.委託管理④】
買った物件に、既に管理会社が入ってた。


いい管理会社だったらラッキー。

悪い管理会社だったらアンラッキー。(笑)


運悪く、どうも気にいらない管理会社だった。

そんな管理会社を変更する時、一番心配なのは

現在の入居者さんを持っていかれることですね。


でもそんな不義理な会社に管理を出していても

いずれは行き詰るんじゃないでしょうか。


全空から満室まで客付けできる自信があれば

(物件の強みや、営業まわり等)

あまり心配する必要はないように思います。


全空が続いても、しばらく持ち堪えられる位

キャッシュ・もしくは補填できる給料収入があれば

良いですし

そもそも仲介業者が競合している強い立地の物件を

買うのが前提と思いますしね。


つづく


haru
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【自主管理v.s.委託管理③】
いろいろ考えたけど、本業が大変だから

委託管理にしようっと。


そう思ったら、まずは業者周りをするのがいいと思います。

業者は本当に性格の相性があります。

しょっちゅう用事をお願いすることになるので

どうも気が合わないとかだと業務連絡が

苦痛になってしまいます。(私だけかもしれませんが…)

物件の近隣業者をめぐって話をしてみてください。


そして管理契約条件を比較して、納得の行くところに

出せばいいと思います。過去の入居率とか。

できれば、管理している物件を教えてもらって

実際に見に行くと良いですね。

うちはこれで管理の提案を断ったことがあります。(笑)


”うちに管理を…”なんて言われたのですが

その会社はうちの物件の周辺で

有数のダメ物件の管理会社で(いつもゴミが大散乱)

”あそこにだけは(管理を)出したくない”

と思っていた会社だったので、速攻お断りしました。

百聞は一見にしかずであります。


つづく

haru
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【自主管理v.s.委託管理②】
今のところ、自主管理しておりますが

委託管理を否定?することは

もちろんありません。

私が個人的に委託管理したいな

と思う条件は


・物件が自宅から遠い

・時間の融通が利かない職業(主に自営)

・委託しても満室を維持できる


です。(管理料は保険料と思ってます。)


不動産事業を始めたばかりなので

管理ノウハウを蓄積すべく、自主管理ですが

数年したら委託しようかなと思ってます。

客付け依頼を通して、仲介会社を比較検討中。

ゆっくり決めればよいのでラクです。


逆に自主管理に向く条件は


・物件が自宅から近い

・不動産管理業務の勉強がしたい

・人付き合いが好き


ですね。

月に1回、終日物件に行く時間が割けるのであれば

自主管理で十分と思います。


それと委託管理と自主管理の中間を取ることも

もちろんできます。

不動産管理業は部分サービスが充実した業界なので

ありとあらゆるものが委託できる。

これはすごい魅力と思います。

参考になるページ

不動産投資 カモネギクラブ

本業もこうやって委託できたらいいのにな。(爆)


つづく。


haru
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【自主管理v.s.委託管理①】
自主管理にするか委託管理にするか

どちらを選ぶかは割と大きなテーマですよね。

我が家は先輩大家さんから

「自主管理にしなよ、何にもすることないよ」

と言われ

素直に自主管理にしたため(オイ…考えろよ…)

委託管理には全く見向きもしなかったんでした。


勧めてくれた大家さんの物件は

都心近場の4戸物件とかなので

(唯一大きな物件はちゃんと管理に出している)

週に1回掃除に行くのと、たまに鍵をなくす方がいるので

その対応くらいだそうなので、よく考えたら

立地と規模を比較してなかったな…(オイ…)

という気がしないのでもないのですが。


それで8ヶ月自主管理した結果ですけど

私個人の感想は、確かに大してすることないですね。

もちろん面倒な事がまだ発生していない、という

こともあるとは思いますが

賃貸管理には

発生してから30分以内に駆けつけないといけない程

火急な用件が元々ないからです。


火事、事件、事故、水害。

そんな用件があったら管理者に連絡する前に

警察や消防に電話かけます。


鍵をなくした。

昼なら外出すればいいし

夜ならホテル等に泊まればいいです。


エアコンが壊れた。水漏れした。

業者手配しますね。


確かにお困りでしょうが

大人なら、どれもしばらく待てる内容ですよね。


そういう訳で、うちはほぼお待ちいただいています。

初回の対応は留守番電話対応です。

本業が会社員であること

自宅から物件に行くまで1時間以上かかることを

お伝えして、双方の都合のよい日程を調整します。

なので困ったこともありません。


過日、委託管理している大家さんに

すごい怖がられたことがありました。


”何かあったらどうするの?”

”海外旅行行ってる間に連絡あったらどうするの?”

”対応できないじゃん!!!”(←悲鳴?)


冷静に考えてもらいたかったです。

委託している管理会社にも

定休日がありませんでしょうか?

年末年始休暇やお盆休みはございませんでしょうか?と。

365日24時間サービス。全てのサービスがコンビニ化。

…ちょっと過剰じゃございませんか?


もしくは何かひどい目(?)にあったことあるのかな?と思って

1回でも自主管理されたことがありますか?と聞くと”ない”。


…いっぺんやってみてから話してもいいんじゃないでしょうかね。


でも、とても恐怖心に囚われているようでしたので

何もいいませんでした。

怖がっている人には何を言っても無駄ですので。


ちなみに今年は初めての年末年始なので

物件には”営業日のお知らせ”を掲示してきました。

年末年始は休業しますと書いてありますが

お正月、結局物件に言っちゃうかもしれないですね。(←バカ)


つづく。


haru
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【築古組Tシャツ 注文受付開始!】
takaさんデザインの築古組Tシャツ

ついに注文開始になりました!

築古組Tシャツ

きゃー、かっこいいー!

2009年第1回総会(1月18日)に参加される場合は

会費1万円にTシャツ代を含むという太っ腹企画!

買うしかない。

総会に行けない方にも送料込み3000円で販売です。

我が家はキッズ1枚とS2枚はガチとして

スペアを何枚にするか悩み中。

1ロット50枚みたいなので、ここで頼まないと

次回注文可能時期は先になるかと思います。

築古組員の方はぜひ注文の程、よろしくお願い致します。

Tシャツ注文、総会出席は

東京築古組ホームページで。

haru
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【会計士と打ち合わせ】

軌道修正する分相談が多そう。
売却も視野に入れて相談すると
いろいろ戦略が変わってきそう。
来年売却と5年後売却と10年後売却では
味付けが変わって当然。

メリットデメリットを含めて損益分岐点など
それぞれの売値設定ごちゃごちゃ考えていることを
確認したいと思う。

会うのが楽しみだ^^

hiro
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【ブログ削除 続報】

「ヒロシ夫妻の不動産投資日記」のページに

アクセスできなかった件、確認を取ったところ

事情によりページを閉鎖されたとのことでした。

ご夫妻はお元気です。安心しました。

またお会いできるかと思うので

それを楽しみに待ちたいと思います。


haru
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【チラシ到着】
先日、販促用のチラシが届いた。

商品名はパンフレットとなっているが

ただの三つ折の紙なので、

パンフレットはちと大げさかなと思う。

写真はこちら。いかがでしょうか?

パンフレット

画像の入稿数が多かったので

料金は入稿料と送料と合わせて7000円弱。

1度入稿したデータは、初回注文以降

タダで使えるので、代金無料キャンペーンの時に

(ただし送料は常にかかる)

再注文するつもりなのだが

このビジネスモデル、なんかおかしくないか?!


入稿データ数は無限に増えるだろうから

サーバの維持管理費がかかるだろうに

送料だけで全ての経費をペイ。

うーむ、余程安い送料なんだろうか。船便とか?

でも一番安くて遅いスローでも10日くらいで来るので

船便はないだろう。

一体何で運んでいるのか。飛脚?ハト?(笑)

…今度、多めに頼んだ方がいいかもしれないな。w


今回たまたまVistaPrintで検索したところ

Amazonの抱き合わせ商法が理由なのか

とても評判が悪くてびっくり。

海外の会社なので、トラブルが発生した時の対応が

面倒だが、それをできない人だと大変そうだ。

うちはコストダウン第一なので

ちょっとくらい失敗してもいいつもりで頼んでいるのだが

2回頼んで今のところ、問題なし。

当たり外れがあるみたいなので

それを認識して頼めばいいと思います。^^


haru
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【今年を振り返って】
早いもので今日で12月。
さっくり今年を振り返ってみる。

去年の7月から不動産投資を目指し
5年で3棟購入を目指した。

3月に1棟購入後、物件管理に注力。
先生との出会い、その後の東京築古組結成によって
投資方針も随分変わってきた。

私は投資手法に特にこだわりはないので
その時々で一番いいと思うものに
トライしたいと思っている。

ちなみにRCはもう持ってみたので
次は小さな木造アパートを持ってみたい。
持てるかどうかはわからないが。
というか、次に向けて貯金しないと。(おい…ソコカラですか…)

不動産はワクワクするような面白い出会いが
いっぱいあって楽しいし、うれしいなぁと思う。
今年は100人くらいお会いできたのでは。
ありがたいことです。(^-^)

物件の近くに小さな神社があって
そこにいつもお参りしているのがいいのかなと
勝手に思っている。

そういえば、来年のパリ旅行は叶うかなぁ。
マイルの失効があるんだよねぇ。
そんなお願いばかりしているので
ちょっとダメかもしれない。
そういえば宅建合格も。そういえば…(以下、続く)

haru
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