ひろっち&はるっちの童顔夫婦。楽しい投資の日々をご紹介。
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【空室待ちのお客様】
入居内定した時点で賃貸仲介業者様へ募集止めとお礼の電話をした。

この時期ですので担当者様が内見へ出かけている方もいます。

ですので必ず伝言を残し再度こちらから連絡をするよう心がけております。

募集止めの翌朝。
賃貸仲介業者様の一人から内見の申し入れが。
昨日直接連絡できなかった方でした。
アラ?
伝わってないようでしたので
募集止めをしましたということと
3部屋退去予定がありますがまだ決定でない
と伝えておいた。

でも何かヘン・・・
よくよく聞くともう物件の部屋の前^^;
あらあら^^;
見るだけ見せてもらえないか?
という申し出を了解した。

30分が経過したころ
先ほどの方から電話が。

気に入ったので空室になったら先に教えてください。
との事。

結局ラッキーな展開に。

これも掃除のパワーだ!!!

勝手に脳内変換している私であった。

hiro
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【保証会社審査通りました】
1月末までに入金がある予定です。

2月丸々1部屋空いてますので

3月退去予定の方から連絡は入り次第

2月の段階でショールーム化して

退去待ちしてもらうなどスムーズな入れ替えが出来ればいいと。


動き方によっては3月1日入居がベストになる可能性がある。

今3月までに3部屋退去するかもしれない入居者様がいます。

2部屋は学生さん、試験合格したら退去する。

1部屋は子供が卒業して帰ってくる場合狭いので。


この3部屋が3月末までとなると

この時期に内見に出せない。

4月1日に3部屋空室になる。

という結果になり4月以降苦戦すると予測できる。

退去連絡が入り次第募集をかけて

内見部屋があれば内見者様にアピールできるし

イメージがつきやすいのでは!!

これはラッキーなのかもしれない!
(かなり妄想風味!)



hiro←暴走中
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【今日の名言】
「ちくしょう!

貧乏大家の根性を見せてやる!」

by.hiro


haru
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【入居申込がきた】
空室から11日目で入居申し込み。
ただいま保証会社審査待ち。
まだ確定ではないですがほっとしております。
今の課題は家賃発生までの期間をどうするか。
今回決定すると3月1日から入居。
決まれば1か月間空室確定になる。

パンフレットなどでアピールして内見前に決めてもらうなど
クロージングを促す方法を模索中。
haruのように前の入居者がいる時にドアとドアの間隔をみて
入居申し込みする男気あふれる客ばかりであればいいのにねぇ~(笑)
私の中で伝説です。(そんな人haru以外いないと思いますが)
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【今日の名言】
「掃除に終わりはない。

あるのはいつやめるかだけだ」

by.hiro



haru
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【安い戸建】
mixiには書いたが、年末に有名な浦田さんの

戸建賃貸を見に行った。

とってもよかった。

一戸建ても規格統一すれば、こんなに安くなるんだ~。

と感心していた


もっと安いのを見つけた。がーん。

クレイパット580

ただ浦田さんのは3LDとかでファミリー向け、全窓ペアガラスで

グレードはまあまあいいと思う。

こちらはDINKS向けで1LDK、高機能部分がオプションだったり

580万円の中にどの工事が含まれているか

小計がネット上、不明朗なので

単純に比較できないので注意。


こんなのもあった。

ユニキューブ

うーむ。(-_-)

こんなに安いんじゃ、土地さえあれば家買っちゃうな。w


過去に登場したとき驚いたお店。

 ユニクロ

 100yenショップ(ダイソー他)

 ナチュラルキッチン (愛してます。おすすめ★)

 はなまるうどん

 くら寿司

 IKEA

そういや低価格店ばっかりだー。

(高くて驚いた店は芝うかいくらい。立地の妙に驚いた。)


同じ流れが建築にも来ているのだろうか。

だとすると、例えば安くする為に少量パックにして売ったりするのかしら。


人数少ないから個装パックでいいのよ~、
だって食べきれないでしょ、奥様~。

 ↓

1LDKでいいのよ~、
だって1人しか住まないでしょ、奥様~。(←え)


不景気が原因でデフレになったと思ってたけど、案外

人口減少圧力だったりして。


haru
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【退去部屋クリーニングシリーズ終わり収支】
ポチお大先生からこんなコメントをいただきました。

いつもありがとうございます。^^


>ちなみに今回の総工費はおいくらくらいで

>あがったのでしょうか?


おお!確かに!(←検証しろよ、バシッ。)


という訳で早速、表にしてみました。

収支はこんな感じです。

503収支


但し、これをいつも全部やってる訳じゃありません。


 ①タイルをつけるのは最上階のお部屋だけ。

 ②1度つけたら多分?一生そのままの備品が

  カーテン、キッチンシール、インターホンとシーリングライト。

 ③テーブルは入居者が必要と言ったら、無償貸与。

  基本使い回し。

 ④POPも一度作って使い回し。


という感じなので、相当状態のいいお部屋であれば

コンセントパネル変えて、シール貼って終わりです。

3000円くらい。

プラス、ウェルカムバスケットが5~600円。飴が100円。

暗ければ、電球はダイソーの100円で交換。



飾り付けの備品(ダイソー、イケア、ナチュキチ全開)は

約10000円(プリザーブドフラワー3個含む)です。

これは毎回使い回しです。

ディスプレイ代


私個人のイメージだと、初期投資費用がかかりますが

1度買えば、後は買わなくて済む感じです。


参考になればうれしいです。^^


おおっと、1つ忘れてた!


hiroの掃除。priceless.


haru
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【退去部屋クリーニングシリーズ部屋の風景】
部屋に入って第一印象ってけっこう気にします。
部屋最初にみる風景

まず右側のキッチンを見てテーブルが気になって
パンフレットと飴を取りつつ
テーブル

ベランダ見るとタイルがある
室内の風景
フローリングの色とタイルの色が同色なので
部屋が広く見える効果も狙っております。
確証はないです、あくまでイメージです。
パンフを見ている内見者に営業マンがクロージングトーク

あくまでイメージですから!

おかげ様で去年は9部屋埋まりました。
(17戸+1階事務所なのに・・・半分以上です^^;;;;)
退去が多いですが細々やっております。
最初からここまでやっているのではなく
haruと試行錯誤で(haruの趣味全開で)
今のところこんな感じです。
ウタゲなど参加して皆様とお話してくると
いろいろな気づきを頂けます。
本当にありがとうございます。

次回は参加しますから!!!!


hiro
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【退去部屋クリーニングシリーズその3キッチンとシール】
キッチンとバストイレは掃除すると見栄えがいいので気に入って
掃除しまくります。
掃除前↓(汚いので拡大しないほうがいいかもです)
IHクリーニング前

クリーニング後横にシールを貼っておしまいです。

クリーニング・シール貼り後

hiro
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【退去部屋クリーニングシリーズその2TVモニター付きインターホンとスイッチパネル】
TVモニター付きインターホンは人気ですので
説明は省いて^^;
というよりブレーカー落して夜交換したので
交換中の写真が一枚もありません^^;;;;
よこのスイッチプレートも交換しております。
TV付きインターホン

こんな感じ

スイッチプレート

綺麗ですので気に入って使用しております。


hiro
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【退去部屋クリーニングシリーズその1ベランダタイル】
今回の部屋は上の階が無いためベランダが雨ざらし。
FRP防水などしてないのでコンクリートが結構汚い。
こんな感じ。
ベランダタイル前

なのでベランダタイルを使ってみました。

やり方はいたって簡単。
1.適当に並べる
2.余分なところを切って終わり


まず適当に置きます。排水溝などタイルが被ってほしくないところは
ハサミで切ります。
適当に置く

こんな感じでハサミでも簡単に切れます。


タイル切る

切った後↓
タイルの横に見えるプラスチックの穴見たいなところに差し込むだけなので
あとは何もいりません。
切った後

すべてやるとこんな感じになります。
ベランダタイル交換後
見栄えがいいので気に入ってます。


hiro

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【地でじ】
再開発の影響で電波障害になるらしい。
そこでケーブルTV回線を無料で引いてくれるという特典?がついた。

地デジをどうしようか?
などとharuと相談してたところだった。
最初はアナログ電波の障害ですという説明

ケーブルTVだし地デジ対応できるの?
などという確認から今回の対応になった。

なんかラッキーなのか、最初からそうなのか
微妙にわからない。
ラッキーということにしておこう!
考え方次第だ^^


いつもちょっと困ったなぁ~と考えていると助け舟が用意されている。
なんとも不思議な気分だ。

IMG_3754.jpg

IMG_3744.jpg

これで地デジ対応マンションになった。


hiro
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【撤去部屋空室対策】
延べ4日間物件に出かけました。
さすがに日曜日物件行って作業した後ダウン。
ウタゲの会に行く予定でしたが
haruにバトンタッチ。

ベランダのクリーニングなど外作業が多くあった。

タイルのクリーニングを金たわしで擦ってみた。
鍾乳石への挑戦

約30分擦った結果金たわしでは除去できないということが分かった。
この時点で鼻がとめどなく出る状態に・・・・

鍾乳石への完敗宣言

この日は地デジ対応ケーブルTV会社のマンション内引き込みの日だった。
外作業が続きもう限界だった。

ウタゲに参加したかった。

まぁ~次回があるさ!!
これで満室になれば気分も晴れ晴れですから。。。。
と自分にいいきかす・・・・・

hiro
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【残置物撤去その2】
haruから催促されて
まさかブログで催促されているとは・・・・

晒されてますな(笑)
haruには話しをして写真も見せてあるのですが^^;;;;

まぁ~それはおいといて続きです。
最初に断っておきますが汚いです。
それでも見たい方のみ下へどうぞ。













開錠してまずお出迎えしてくれたのはビニール袋の山。

残置物撤去前
手前のシルバーの箱がPCでそれの左側にあるのがなんと業務用にみえるコーヒーメーカー
その他にゴルフバックは2個、部屋の中にもPC2台
どんだけあるのよ^^;;;
ここで保証会社の中本さん(仮名)多いですねと既に引き気味。
内容物を全て写真に撮り残置物撤去にとりかかります。
最初の段階では事前に残置物を確認して見積もりしてから後日という段取りだった。

しかし話し合いの結果確認と同時に撤去しますということに。

撤去費用と保管費用は保証会社負担なのがありがたいです。(人)

崩壊したキッチン↓
コンロの下にはIHヒーターが^^;;;
頼みますからIH使ってください~~~~
キッチン

結局10時から始まって終わったのが12時過ぎ。。。。
寒空の中ひたすら待ちました。

そこから場所を変えて食事しつつ
契約条項について相違点を話し合い。
保証会社の言っていた条項は入っていないことを確認。
免責項目だったので書いてあると保証が受けられない状態になるので
確認が必要だった。
最新の条項には停止事項として書かれているので今後は気をつけないといけない。
(もちろん貰いました)
地味な事務作業だがお付き合いをしていく上で約束の確認は必要
きっちりいこうと思う。

そこから代位にて解約通知書を記入を依頼などして終了。
中本さんと別れた。

1時に地デジをなんと今回無料で繋いでくれる業者と打ち合わせ。
なんで無料なのかはまた後日に書くとして。

ここからひたすら部屋の根性磨き。
なんとか内見に出せる程度になったころには8時を回っていたと思う。
今は繁忙期、一日でも早い方がいい。
次の日も会社終わってから家族でシーリングライトとTV付きインターホンなど取り付けに行った。

そこでharuが一言
思ったより綺麗だね!

それは昨日私が掃除したからだよ。。。。。

年始から家族でいろいろ楽しんでおります。
皆様今年もよろしくお願い致します。

hiro
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【早く続きを書いて欲しい(笑)】
>すげ~ことになってます。
>ちょっと長くなったので
>また後日に書きます。

何故、こんなところで切るのじゃ。

気になるじゃないか。(笑)

今回の立会い、私は有休残数が

危機的な状況なので同席していない為

詳細を知らないのです。

早く続きが読みたいのに

今日も我が家の自称75歳は9時過ぎに就寝しましたよ。

ちぇっ。つまんないの。(笑)


それでここは、撤去後の話しを1つ。


この物件は部屋ごとにバラバラな照明器具が取り付けてあって

結構不思議なんですが、今回のお部屋は

おばあちゃんちにあるようなぶら下がり型の照明が

ついてました。

…ダサイ。

おか


これは取替えを経験するチャンス。

さっそくコーナンでお一人さま1台限り

3980円のシーリングライトをゲット。

自分で取り替えてみました。

簡~単~。

説明書どおりにやったらすぐできるし、見栄えが全然いい。

費用対効果的にカラーモニターインターホンよりいいや。

(写真を取り忘れて残念。)


賃貸のバリューアップって

安価なもの程、効果が高い気がする。


私が好きなのは

 ・コンセントパネルの交換

 ・電球をW数の多いものに交換

 ・シールを貼る

 ・イケアのくねくねミラー設置

だけど、シーリングライトも追加です♪


haru
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【残置物撤去】
滞納などあった人が年末になり連絡がつかなくなる。
12月分1月分の滞納。
保証会社にも連絡がない。

詳細は書くのを避けるが
保証会社と協議の上、代位にて契約解除、部屋引渡しになった。

ここまでくるのに保証会社とのやり取りで大変だった。
あちらの携帯電話の充電が切れるまで話したり。

気がついたら3時間話していたなんてときもあった。
(恋人ですかってくらいです)

押しては引いてなだめて元気つけて依頼して協議して
条項の確認までして最善策と二人で話し合った。

最終的には手紙をドアに差込み連絡が来なかったら
一週間後13日10時に残置物撤去して部屋の引渡しをすることで落ち着いた。

私の朝は早い
4時~5時には起きる。
7時20分に家を出た。
会社も休んだ。

9時11分物件到着。
周りの清掃。物件内の確認。
書類チェック。
お隣で無事を祈願してお祈りもした。

トラック到着。
挨拶。
コーヒー差し入れ、養生など依頼。

おっと若い人が登場保証会社の中本さん(仮名)登場
該当の部屋へ一緒に行く。

手紙が抜かれているので保証会社に連絡があったか
最終確認してもらいないことが分かった。


10時13分開錠。
うは^^;
すげ~ことになってます。
ちょっと長くなったので
また後日に書きます。


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【リフォーム区分を見学】
全労災に行った後、駅前マンション(築30年)に

オープンルームが出ていたので見学。

古いが、うちの近所としては一等地にあると言っていい立地。

管理も良好。何年か前に大規模修繕が終わったのに

積立金残高が2000万以上ある。


高齢になったオーナーから

現販売会社が買い取ってリフォームし、転売。


昔の建屋なので、天井高が低いが

きれいにリフォームしてあった。

サッシと給湯器のグレードが高ければもっといいと思うんだけど。


価格は高い。

新築で買った人 15年
中古で買った人 15年 ← ☆販売会社
最後に買った人 15年 ← ★うちら

今から買うと★の部分だから、相当利回り出さないといけないけど

今の売値から1000万下がらないと

買っていい値段にはならない。


なるべきなのは☆の人。

中古で買ってリフォームし、エンドユーザに売るのが

いいなと思いました。


せっかくなので名刺を渡し、投資用区分が出たら

教えてくださいとお願いしておきました。


haru
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個人用覚書
haru用備忘録です。

他の方のお役にはたぶん立ちません。あしからず。

http://melrose.jugem.cc/?eid=325

http://melrose.jugem.cc/?eid=201

A+B=Newアイコン?

haru
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【保険の見直しのハズが】
吉川英一さんの

「そして私は「金持ちサラリーマン」になった」

を拝読。

不動産の本なのに私が感銘を受けたのは

第3章 4 株
第4章   保険

の記事。いや~面白かった。

保険貧乏の人に勧める保険として

全労災が上がっていた。

さっそくネットで店舗を調べたところ

最寄駅の駅前に店舗があり

土曜日も開いているらしい。

今かけている保険の合計金額が

年33万円もあるので、ちょっとでも安くなればいいな

と思って、早速今日証券を持って行って見たとこ

私たちが保険をかけたのは2003年。

その時の保険料率が2.25%なのと

年齢が今より5歳若いので、今掛けている保険の方が

年間保険料は全然安いことが判明。


全労災の係の方が恐縮しながら

「今の保険にそのまま入られていた方がいいと思います」

という始末。


いや~、知らないって恐ろしい。

係の方には返って悪いことをしました。すみません。


せっかく時間を割いていったのだが

今の保険の良さを見直すことなった一日でした。

ちゃんちゃん。(笑)

haru
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【3人のうち、誰が一番儲かるのか】
前回の日記のコメントにこう書いた。

--------------------------------
そうすると

新築で買った人 15年
中古で買った人 15年
最後に買った人 15年

となって丁度、耐用年数ですね。
うーむ、この3人のうち、誰が一番儲かるんでしょうかね。
--------------------------------

気になる。

それで実際に計算してみた。きら~ん。☆

計算は簡単な芦沢先生方式。

つまりキャッシュ買いをしてローンなしとする。
都心ワンルーム。年間CFは賃料の50%。
購入時の諸経費は考慮しない。
礼金や敷金も考慮しない。
(なので本来数値より辛めに出ます。)

条件は以下。

    価格 表面利 月賃料 年間CF
新築  1200  7%    7万   42万
中古  780 10%    6万   36万
築古  430 14%    5万   30万


    15年間のCF 売却益 総利益 純益
新築  630万     780    1410   210
中古  540万     430   970    190
築古  430万     000   450    20

     純益  1年当 年利(単利)
新築   210   14   1.1%
中古  190   12   1.5%
築古  20    1.3   0.3%

うーむ、薄利すぎますな。(-_-)

もちろん、パラメータを変えればいろいろ変わるのだけど

15年資金を固定して1.1%のリターン。

同じ期間だけ定期預金に入れた方がましだ。

例えば同条件で新築1200万→新築1000万円で買えたとすると

随分良くなります。

    価格 表面利 月賃料 年間CF
新築  1000  8.4%    7万   42万

    15年間のCF 売却益 総利益 純益
新築  630万     780    1410   410

     純益  1年当 年利(単利)
新築   410   27   2.7%

1000投資して15年で1.4倍になるのはいいような気がする。

中古もいじればいい値になります。

築古は売却益が出ないと相当厳しいですな。

そういうのを狙って買わないといけない。


計算して分かったのは

意外に新築が儲かるってこと。中古もまあまあ。

築古はインカムだけだときついですね。

新築か中古の、価格のゆがんだ奴を買えってことですな。


という訳で一番儲かるのは

新築or中古の人でした~。

おしまい。^^


haru
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【求めよ、さらば救われん】
不動産売買をやってみたら、と去年の中くらいに
言われたのですが、その種が少しずつ心の中で膨らみ中。

一番の不安は
現職と業種が全然違うので、そもそも

私に勤まるのかしら?

ってこと。

仕事ってお役に立ててナンボだし。

それと前方モデルがないこと。(特に女性の)

(ま、今の仕事も前方モデルはないけどね。)

…そう思っていた

すぐ近くに前方モデルがいることが判明!

超びっくりした。

その人はいつも

一棟マンションの客付けをやってもらっているP社の男性の方。

メーカー系の企業に勤めていたが

どうしても不動産が好きで40歳を過ぎてから

早期退職して2008年の2月から宅建業を始めたそうだ。

私が物件を買う1ヶ月前。

なんと言う奇遇。(←?)

やろうと思えばいくつでもできるんだな~と感心した。

といっても、その人は1つ変わっていて

不動産仲介業をやっている先輩がいて

週末はその人についてレインズ登録だの、仲介のお手伝いだのを

ずっとやっていたそうだ。

やろうと思えば掛け持ちでも勉強できるんだな~。

人間ってすげぇ。

そして女性の営業ってどうなの?って思っていたら

mixiでそれらしいトピックに遭遇。

答えが必要になると

いつもいつも答えが用意される気がするのは

私だけでしょうか?

求めよ、さらば救われん。

うまくできてるな~、世の中。(笑)



…それで試しに求人情報を見てみたんですけどね。

例えばこれとか。

畑が違うから、どの会社が大手、とか、評判がいい、だとか

全然分かりません。うーむ。

ちょっくら調べてみますか~。


haru
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【区分投資】
正月から近所の住宅展示場へ。

そこである棟の営業の方とおしゃべりしたのだけど、
なかなか面白かった。

その人は不動産投資をやろうと思っていて
業者向けの投資セミナーによく参加しているとのこと。

都内に区分を買おうと思っているというのだが
私の区分イメージとずいぶん違うような気がしたので
どんなものを買おうとしているか聞いてみた。

・築10年くらい
・価格1300~1500万円
・利回り8%以上(=月額家賃10万円以上)
・融資期間15年

だそうだ。

へええ、私と全然違う。(爆)

この人のプランだと、返済期間中はまったく
キャッシュフローが出ず、期間終了後、全取り?する気らしい。

利回りをもっと上げると築年が古くなるので
出口がないとのこと。

これが区分の王道投資なんだろうか?

私は金持ち父さんの
「持った瞬間から利益が出る投資」が好きなので
CFなしって言うのはどうも好きになれない。

15年も資金が凍結されてCFなし?
株式インデックスやFXの方がいい気がする。

私の区分イメージ

・築年不問
・価格300~600万円
・利回り15%以上(価格500万円として=月額家賃6.25万円以上)
・融資期間∞年(笑)

古いけど価値のある区分もあると、この前知ったので
うーむ。

悩みはつきないですな。

haru
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【明けましておめでとうございます!】
みなさん、明けましておめでとうございます!

(≧▽≦)(≧▽≦)(≧▽≦)(≧▽≦)(≧▽≦)

今年1年も素晴らしい年になりますように!

hiro&haru
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